Jak dokončit stavbu nebo rekonstrukci, když hypotéka nevystačí?

 Jak dokončit stavbu nebo rekonstrukci, když hypotéka nevystačí? 

To je otázka, kterou si díky rostoucím cenám za materiál i práci pokládá stále více lidí. Když pominu variantu půjčky v rodině, která je samozřejmě ideálním řešením (nebo ještě lépe výhru ve Sportce :) ), máme čtyři možnosti. Uvedu k nim výhody i nevýhody.

1. Pokud to příjmy dovolí, je možné dokončit stavbu za své.

   • Výhodou samozřejmě je, že zvládnete dostavět bez dalšího zadlužení.

   • Nevýhodou je, že to potrvá podstatně déle, než když jsou peníze k uhrazení faktur připravené na účtu. Navíc banky a spořitelny (i některé obce, když pozemky prodávají) mají podmínku doložit do určité doby kolaudaci domu.
     
     

2. Dofinancovat chybějící část spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.

   • Výhoda tkví v tom, že nemusíte dávat do zástavy dům. Samozřejmě když je ten úvěr ze stavebního spoření do rozumné výše, například do 800.000 Kč.

   • Nevýhoda? Překlenovací úvěr funguje jinak než hypotéka. Nestačí porovnat jen úrokovou sazbu. Je zapotřebí zohlednit i další poplatky, které jsou s vyřízením úvěru (i spotřebitelského) spojené. Znáte všechna tato úskalí? Nechte v klidu porovnání na odborníkovi a kontaktujte mě.
     
     

3. Vzít si v bance druhou hypotéku čistě na dokončení stavby nebo rekonstrukce.

   • Je to nejvyužívanější varianta, když Vám chybí tak 500.000 Kč a více.

   • Výhodou je splatnost až 30 let, tím je splátka nižší. Zaplacené úroky si navíc můžete odepsat z daní stejně jako u „hlavní“ hypotéky. 

   • Nevýhodou je, že máte na domu dvě zástavní práva a díky jinak končícím fixacím může nastat problém při potřebě refinancování. Navíc druhá hypotéka musí být u stejné banky, protože jiná banka nepůjde na katastru se svým zástavním právem za banku původní (výjimkou je pouze přechodná doba pár měsíců při refinancování a prodeji nemovitosti).

    

4. Vzít si v bance novou hypotéku se dvěma účely.
   
   • Prvním účelem doplatíte původní úvěr, který nestačil, a druhým účelem dofinancujete výstavbu/rekonstrukci. Nakonec máte tedy postaveno s jednou hypotékou.
   • Výhoda nastává ve chvíli, když šly sazby mezi první a druhou hypotékou dolů. Přeplatíte méně.
   • Nevýhoda je právě v dnešní době vyšších sazeb. Například na rok staré hypotéce, kterou byste doplatili tou novou, máte jistě lepší sazbu, než jakou je reálné získat dnes.
     
     

Varianty 3) a 4) mají společné nevýhody… Musíte znovu dokládat příjmy. Musíte s odhadcem a bankou řešit, co přesně potřebujete dodělat a kolik na to potřebujete půjčit. Přidejte náklady na katastru nemovitostí. A samozřejmě přičtěte i Váš čas, protože i ten nejlepší hypoteční specialista bude pro svou práci potřebovat podklady od Vás. Prostě je vždy lepší mít rezervu v rozpočtu.

A proč konkrétně je lepší mít rezervu v rozpočtu?

V průběhu se může ukázat nová technologie, která stojí za využití (například efektivnější solární panely, baterie, tepelné čerpadlo), ale cena za její pořízení bude vyšší, než bylo počítáno v původním rozpočtu.

• Není reálné koupit a skladovat všechen materiál hned na začátku. Je třeba brát v úvahu, že cena materiálu v drtivé většině případů vytrvale roste, stejně jako cena lidské práce.
• Vždy se ukáže nějaká ta vícepráce. Především při rekonstrukcích je jich většinou dost. Je fajn, když máte na jejich úhradu.
• Necháváte si prostor na případné změny jako například větší plocha zámkové dlažby, okenní rolety místo žaluzií a tak podobně.
• Zvyšujete šanci, že dostavíte podle časového plánu. Jednak se jistě budete těšit do nového a také Vám dříve odpadne placení nájemného, jestliže jste v nájmu. Případně můžete začít dříve pronajímat či prodávat Váš současný byt.

Rozpočet tvořte s rezervou alespoň 10 %. Klidně přidejte i 20 %. Čím větší rezervu si necháte, tím lépe zvládnete nenadálé výdaje.

Co mám dělat, když nakonec celou hypotéku nevyužiji?

Banky umožňují bez jakékoliv sankce nedočerpat až 20 % z původní výše úvěru (Raiffeisenbank dokonce 50 %). Splátka se poměrově sníží, nebo můžete splácet kratší dobu.

Jak ale nejen z vlastní zkušenosti vím, „přebytečné“ peníze zpravidla nezůstanou bez využití. Přinejmenším na realizaci zahrady se hodí... :)

Některé další informace k financování výstavby a rekonstrukce najdete zde.

Nedá se plošně určit, která z variant financování v případě přesáhnutí rozpočtu je nejlepší, ale můžete mě kontaktovat a já s Vámi vše rád proberu osobně, po telefonu nebo on-line.